Čo si všímať pri kúpe nehnuteľnosti v novostavbe, ktorá nebola predtým obývaná?
Geotechnik:
Pri kúpe rodinného domu alebo bytu je nutné si okrem stavby ako celku alebo bytu všímať aj jej okolie, prislúchajúci pozemok. Prípadné vodné toky, zamokrené miesta, svahovitosť terénu a podobne. Veľmi dôležité je si všimnúť prípadne sa opýtať na odvod zrážkovej vody, v prípade vsakovania vôd do podložia je na mieste žiadať hydrogeologické posúdenie. Korektné zaústenie dažďových zvodov je rovnako veľmi dôležité. Zároveň je nutné sa predajcu opýtať, či bol robený pre danú stavbu inžinierskogeologický prieskum. Zo zákona to nie je povinné, avšak je dobrým zvykom aspoň v procese výstavby, keď sa na pozemku nachádzajú stavebné mechanizmy vykopať kopanú šachtu a prizvať geológa. Pri bytových domoch je nutné vykonať inžinierskogeologický prieskum s vŕtanými sondami podľa návrhu statika. Osobitým problémom je výstavba v zosuvných územiach. V mnohých prípadoch je bežné, že sa skutočnosť, že sa jedná o zosuvné územie zistí až počas výstavby. Tomuto sa dá predísť, ak je pred výstavbou zhotovený odborne spôsobilým geológom inžinierskogeologický prieskum vychádzajúci z archívnych materiálov a samotných prieskumných vŕtaných alebo kopaných sond. V zásade sa odporúča pred kúpou pozemku prizvať odborne spôsobilého geológa, geotechnika a statika a skonzultovať svoj stavebný zámer. Na samotných konštrukciách je nutné si všímať vlhké miesta, trhliny prípadne viditeľné deformácie konštrukcie.
Statik:
Zo statického hľadiska v rámci bytu skoro nič, prípadné trhliny sú záležitosť omietok, málokedy priamo betónu. Pri novostavbe sa skôr zamerať na spoločné priestory a to hlavne podzemne podlažia – priesaky vody v stenách, či netečie voda cez trhliny v strope, všímať si ako sa správajú dilatácie objektu, vznik a šírky trhlín v stenách mimo dilatácii...
Aké sú najvýraznejšie ukazovatele, ktoré nám môžu napovedať, že niečo nie je v poriadku?
Geotechnik:
Pokles terénu v okolí objektu, trhliny v konštrukciách, nadmerné deformácie (priehyby a náklony konštrukcií), vlhnutie konštrukcií stien, stropov alebo podláh.
Statik:
Trhliny. Pripadne ak hrdzavá voda kvapka niekomu na auto zo stropu tak to je celkom jasný ukazovateľ.
Aké sú možné riziká, ak sa nakoniec preukáže, že statika objektu je nedostatočná? Čo to znamená pre jej obyvateľov?
Geotechnik:
Obyvatelia musia rátať s tým, že bude nutné vykonať stavebné zásahy a nosné konštrukcie prípadne iné súvisiace konštrukcie sanovať prípadne demontovať a nahradiť novými konštrukciami. Toto so sebou prináša hluk, prach, nemalé finančné náklady a v najhoršom prípade aj dočasné vysťahovanie.
Statik:
Vysťahovanie v prípade veľkého rizika alebo ak sú chyby menšieho rozsahu a nehrozí riziko na ublížení na zdraví, čo určí statik, tak je možné chyby odstrániť popri užívaniu budovy.
Dá sa stavba, ktorej statika je preukázateľne nedostatočná ešte opraviť, hoci už je obývaná?
Geotechnik:
Všetko je možné, ale záleží to od druhu, príčiny a stavu poruchy konštrukcií. V mnohých prípadoch je však pre zachovanie komfortu obyvateľov navrhnúť a realizovať technicky a technologicky náročné riešenia. Takéto riešenia so sebou prinášajú veľké finančné náklady. Všetko od projektu až po realizáciu je v prípade havarijného stavu riešiť.
Statik:
Áno. Viď Centrum v Piešťanoch. Samozrejme závisí na druhu, rozsahu poškodenia či finančnej náročnosti sanácie.
Aké sú najčastejšie dôvody vzniku problémov so statikou? Na čo sa pri stavbe muselo „zabudnúť“?
Geotechnik:
Asi najdôležitejším faktorom sú lacné stavebné materiály namiesto síce drahších ale omnoho kvalitnejších. S týmto faktorom ide ruka v ruke mnohokrát nerešpektovanie technických noriem, mnoho stavebníkov sú "statici" a vedia čo je najlepšie aj bez potrebných znalostí. Návrhová životnosť stavieb je však 50 - 100 rokov a v tomto období nemá dôjsť k výrazným opravám a rekonštrukciám nosných konštrukcií. V mnohých prípadoch je problémom nedostatočná preskúmanosť podložia stavieb a poruchy súvisiace so základovými konštrukciami. Sanácia takýchto porúch je vždy náročná nakoľko prístup k základom nie je jednoduchý a v mnohých prípadoch ani možný. Následne je nutné pre sanáciu použiť špeciálne technológie, ktoré sú finančne nákladné.
Statik:
Koordinácia statik – architekt – stavba.
Investor, ktorý tlačí na statikov aby išli na hranicu a čo najviac peňazí ušetrili.
Šetrenie pri realizácii stavby – používanie nekvalitných materiálov (napr. oceľ A namiesto B lebo je lacnejšia), slabších betónov, nedodržanie technologických postupov (napr. dolievanie vody do betónu), nedostatočná kontrola pri realizácii, samozmýšlanie „skoro-statikov“ ktorí vedia lepšie ako to ma byt. A podobne.
Problém nemusí nastať len pri výstavbe, ale aj v projekcii, preto je najlepšie pre investorov objednávať audit. Na stavbe môže vzniknúť problém pri nedodržaní technologických postupov či už samotného zhotoviteľa, nariadení projektanta. Samozrejme, nesmie sa zabudnúť na ľudský faktor, že aj napriek kontrole majstrami, stavebným dozorom, či autorským dozorom, stále môže nastať nepozornosť a zabudne sa na niečo. Dôležitá je viacstupňová kontrola, oboznámenie riadiacich pracovníkov o vážnosti dodržiavania dokumentácie a dodržiavanie všetkých technologický postupov. Nesmie sa zabúdať ani na používanie materiálov s predpísanými (normovými) vlastnosťami. Prípadné chyby a nedostatky čím skôr odstrániť, kým problém ovplyvňuje len hrubú stavbu a nie ostatné štádiá výstavby, tobôž nie už budúcich majiteľov.
Ak je stavba skolaudovaná, nie je to istota, že statika tejto stavby je v poriadku?
Geotechnik:
Bohužiaľ nie. V zahraničí je bežné, že minimálne na väčších stavbách je tzv. "proof engineer". Tento projekt poctivo kontroluje a nakoniec ho odobrí prípadne navrhne zmeny. U nás majú takúto kontrolu niektorí väčší developeri vo forme auditu statického návrhu od inej statickej kancelárie. Pri tejto otázke je nutné apelovať na kupujúcich, aby si pri kúpe domu, bytu, nebytového priestoru alebo pozemku prizvali statika, ktorý na mieste zhodnotí stav konštrukcie, odborne posúdi projekt a vyhotoví pre kupujúceho súhrnnú správu a odporúčanie. Cena takéhoto odborného posudku je zlomok ceny kupovanej nehnuteľnosti.
Statik:
Nie je. Pracovníci stavebného úradu nemajú možnosť byť oboznámení s každým aspektom stavby a kontrolujú stavbu viac menej "od stola". Musia veriť technickým skúškam, prehláseniam zhotoviteľov, dodávateľov a projektantov.
Článok pre Vás pripravila naša Saška, a to v spolupráci so statikmi zo spoločnosti CUKON s.r.o. a geotechnikom p. Ing. Jakubom Panuškom, PhD.
