Aj vy chcete predať svoj byt sami, bez realitnej kancelárie? Každý má právo nakladať so svojím majetkom ako sám uzná za vhodné.
No nie každý si uvedomuje, že nakladá s hodnotou niekoľko desiatok tisíc eur. Veľa predávajúcich robí pri predaji chyby a z vlastnej skúsenosti viem, že už keď nevedia kam skočiť, zavolajú mi, opíšu svoju situáciu a opýtajú sa ma, či im s tým môžem pomôcť.
Aby ste mi nemuseli aj vy zavolať :) prezradím vám najčastejšie chyby, s ktorými sa stretávam pri predaji nehnuteľnosti.
1. Predám svoju nehnuteľnosť sám.
Rozhodnete sa predať byt po vlastnej osi, dáte inzerát na internet a dúfate, že vám budú volať reálni záujemcovia o vašu nehnuteľnosť – a tu sa začína drvivá väčšina omylov predávajúcich. Garantujem vám, že akonáhle dáte inzerát na internet, počas celého dňa vám budú volať realitné kancelárie s tým, že chcú vašu nehnuteľnosť pridať do svojej ponuky, ponúknuť svojim klientom, hovoriť, čo všetko vedia ponúknuť, že to predajú za lepšiu cenu a pod. Nie je to nič iné ako navolávanie studených kontaktov na doplnenie databázy klientov. Po 48 telefonáte si vypnete telefón, lebo budete mať toho plné zuby.
Ako to viem? Sám som to takto robil...
Reálny výsledok nie je žiadny, nakoľko máte len množstvo telefonátov a nemáte žiadneho záujemcu.
POZOR! Chcem vás upozorniť, že pokiaľ dáte inzerát na internet, KONTROLUJTE si inzerciu každý deň. Sú realitné kancelárie alebo realitní makléri, ktorí preberú kompletnú inzerciu bez vášho vedomia a tým pádom znehodnocujú vašu nehnuteľnosť.
2. Stanovenie reálnej trhovej ceny nehnuteľnosti.
Najdôležitejším faktorom pri predaji nehnuteľnosti je samozrejme jej cena. Každý chce predať čo najlepšie, no veľa ľudí nesprávne stanoví reálnu cenu nehnuteľnosti. Cena NEZÁVISÍ od toho, za koľko ste ju kúpili, alebo koľko ste do nej investovali a už vôbec nie od toho, za koľko to predal sused pred mesiacom – ako sa väčšinou stretávam so stanovenou cenou. Lebo sused hore predal za XY tisíc eur. Cena sa stanovuje podľa aktuálneho stavu nehnuteľnosti, rekonštrukcie (čiastočná, kompletná, pôvodný stav), výmery, poschodia, lokality, občianskej vybavenosti, napr. dostupnosti do centra a pod.
Správne nastavená cena sa blíži, alebo je medzi cenou podľa znaleckého posudku a aktuálnym správaním sa kupujúcich na realitnom trhu v čase predaja nehnuteľnosti.
Niektorí klienti nastavujú cenu vysoko s odôvodnením, že im predaj nehnuteľnosti neponáhľa, že na predaj majú čas a pod. Treba si uvedomiť, že z nehnuteľnosti s príliš vysokou cenou sa na realitných portáloch stane „ležiak“ a svojím spôsobom nepredajná nehnuteľnosť.
Prečo? Lebo ľudia, ktorí chcú kúpiť byt, pozerajú inzerciu každý deň, dokonca niekoľko krát do dňa a čakajú na „ten svoj“ byt. Priemerný kupujúci hľadá byt cca 4 až 6 mesiacov. Ja osobne som hľadal svoj byt 5 mesiacov, absolvoval niekoľko obhliadok a „ten môj“ byt, v ktorom teraz bývam vyšiel na net o 10:00, bol som 2-hý, ktorý naň volal, bol som 1-vý na obhliadke, a hneď po obhliadke som povedal, že ho beriem. Pretože mal výborný stav a hlavne cenu.
Akonáhle bude ten váš byt okukaný a dlho inzerovaný za vysokú cenu, stratíte strategickú výhodu predaja a to JEDINEČNOSŤ. Pretože každý byt je jedinečný.
POZOR! Chcem vás upozorniť, že ceny ktoré sú dané na realitných portáloch sú ceny PONUKOVÉ, nie PREDAJNÉ. Za koľko sa reálne byt predal, sa z portálov nedozviete. Z vlastnej skúsenosti vám môžem povedať, že inzeráty, ktoré sú inzerované dlhšie ako 3 mesiace, majú nesprávne stanovenú predajnú cenu a stávajú sa z nich ležiaky a nepredajné byty, pretože pri správne stanovenej cene by ste ich v ponuke už dávno nenašli.
Tak isto, ceny na internete sú približne o 2 – 3 percentá vyššie. Ja tomu hovorím priestor na vyjednávanie – pretože pri kúpe každý zjednáva :).
3. Predaj cez viac realitných kancelárií.
Určite aj vás napadlo, že čím viac realitiek bude vašu nehnuteľnosť predávať, tým rýchlejšie sa predá. V skutočnosti to funguje presne naopak. Realita je taká, že vašu nehnuteľnosť bude ponúkať desať realitiek, ktoré inzerujú na tých istých realitných portáloch a následkom toho je, že u kupujúcich nastáva zmätok, nakoľko vidia tú istú nehnuteľnosť s rôznym popisom, rôznymi fotkami a často krát aj s rôznou cenou. Takéto správanie sa samozrejme vzbudzuje u kupujúcich nedôveru a navyše nemáte ani vyjednávaciu pozíciu na vyššiu cenu. Ak sa totiž náhodou vážny záujemca nájde, určite si vyberie ponuku s tou najnižšou cenou.
4. Chybná prezentácia nehnuteľnosti a príprava na predaj.
To, ako svoju nehnuteľnosť budete prezentovať v inzeráte priamo úmerne súvisí s predajnosťou, cenou a záujmom o vašu nehnuteľnosť. Najčastejšie chyby pri prezentácii sú fotky – urobené mobilom, keď si klient myslí, že foťák na niekoľko sto eurovom mobile nahradí profesionálny fotoaparát, ako aj popis nehnuteľnosti. Jednoznačne odporúčam urobiť Home Staging* – teda príprava bytu na predaj (, následne nechať nehnuteľnosť profesionálne nafotiť, urobiť 3D prehliadku, krátke prezentačné video a tak isto seriózne napísanú inzerciu – nikto nepozná byt lepšie ako vy. Stretol som sa s príkladmi v praxi, kedy inzerovaný byt nafotili mobilom, zatiahnuté žalúzie, byt vyzeral tmavo, priam stiesnene a klienti sa čudovali, prečo mali za pol roka iba jednu obhliadku. Po prevzatí obchodného prípadu, sme urobili 3D prehliadku, profesionálne fotky a za dva mesiace sme mali trinásť obhliadok. Samozrejme krásne nafotený a čistý byt pôsobí atraktívnejšie a tým pádom aj „drahšie“.
* cieľom Home Stagingu je pripraviť nehnuteľnosť na predaj, vytvoriť tzv. hotelový efekt, aby kupujúci nemal pocit, že prišiel niekoho vysťahovať. Je potrebné skryť prebytočné veci – napr. sezónne športové potreby, zimné oblečenie, potraviny, magnetky z chladničky, upraviť interiér, skryť osobné veci ako sú rodinné fotky, zubné kefky, sprchové šampóny, topánky a pod. Skúsený realitný maklér vám s tým určite pomôže, nakoľko je to zásada č. 1 pri profesionálnom fotení nehnuteľnosti.
5. Chyby pri obhliadkach.
Dali ste inzerát a volajú vám prví záujemcovia o obhliadky. To znamená, že ste si splnili domácu úlohu a svoju nehnuteľnosť ste prezentovali na výbornej úrovni a byt klienta zaujal. Ak klient chce prísť na obhliadku vyhrávate na 50 %. Zvyšných 50 % tvorí samotná obhliadka. Obhliadku v žiadnom prípade netreba podceňovať, ako niekedy u klientov stretávam. Prvý dojem z bytu je najdôležitejší, pretože druhá šanca už nepríde! Je úplne jedno, či predávate byt v pôvodnom stave, alebo luxusnú novostavbu, pravidlá sú vždy rovnaké: nebuďte podráždení, nervózni z práce a pod., pred obhliadkou dostatočne vyvetrajte, vytiahnite žalúzie, alebo závesy, nech je v byte čo najviac denného svetla, rozsvieťte všetky svetlá. Ak v byte stále bývate, pred obhliadkou nevarte, ak ste viacčlenná rodina, choďte na krátku prechádzku. Poupratujte, aby sa byt čo najviac podobal fotkám. Ak robíte obhliadku s realitným maklérom, nechajte ho obhliadku viesť, neprerušujte ho a neskáčte mu do reči. Buďte nápomocný v prípade otázok. Najčastejšie chyby, s ktorými som sa stretol pri obhliadkach bol jednoznačne neporiadok a prítomnosť domácich zvierat. Na to si treba dať veľký pozor, nie každý klient sa vie stotožniť s mačkou alebo psom v byte.
6. Chybné zmluvné dokumenty.
OK, obhliadky vyšli podľa vašich predstáv a našli ste kupca. V tejto fáze prichádza k NAJDÔLEŽITEJŠEJ časti obchodu a to vypracovaniu kúpnych zmlúv. V tomto bode je nutné dohodnúť medzi zmluvnými stranami všetky podrobnosti zmluvy, financovanie nehnuteľnosti, jej odovzdanie a pod. Zmluvy majú svoju formu a pravidlá, čo všetko musia obsahovať. Určite neodporúčam stiahnuť nejakú „vzorovú“ zmluvu z internetu – je to jedna z najčastejších chýb v závere predaja nehnuteľnosti. Určite je potrebné obrátiť sa na advokáta, ktorý vám pripraví kúpnu zmluvu šitú na vašu mieru a potrebu. Navyše, kataster nehnuteľností dôsledne kontroluje, či zmluva o prevode nehnuteľnosti má zákonné i formálne požiadavky. Chyby v zmluvách môžu zablokovať celý proces prevodu nehnuteľnosti až na niekoľko týždňov, čo má v konečnom dôsledku priamy dosah na vyplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti.
7. Chyby na katastri nehnuteľností.
Viete, čo všetko potrebujete na kataster, aby ste prepísali vašu nehnuteľnosť na nového vlastníka? Väčšina ľudí, ktorí predávajú byt sami, strávia na katastri oveľa viac času a výsledok je taký, že dokonca musia prísť na kataster ešte raz, prípadne dva krát. Prečo? Je to preto, lebo nemali všetko potrebné k návrhu na vklad nového vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Na kataster potrebujete 2x podpísané kúpne zmluvy, kde musí byť notársky overený podpis predávajúcich, návrh na vklad a potvrdenie od správcu bytového domu, že máte uhradené všetky zálohové platby a teda nie ste dlžník. Toto je najčastejšia chyba, prečo dochádza k prerušeniu návrhu na vklad na katastri. Môj osobný rekord strávený pri okienku na katastri je 49 s. :) Ak máte všetky podklady, nemali by ste sa tam zdržať viac – potom to už len závisí od pracovníčky katastra, ako rýchlo vklad nahodí do systému.
Váš Dominik
